転勤などの事情で持ち家を一時的に賃貸へ出すケースでは、家賃収入が発生する一方で住宅ローンの支払いも続くため、「ローン返済額を経費にできるのか」「利益が少ないのに税金だけ増えるのではないか」と疑問に感じる方も多くいます。この記事では、自宅を賃貸した場合の不動産所得の考え方や、住宅ローン返済額の扱い、利用できる経費について分かりやすく解説します。
転勤で自宅を賃貸に出した場合は不動産所得として申告する
会社の辞令による転勤などで自宅を離れ、その住宅を第三者へ貸し出して家賃収入を得た場合、その収入は基本的に「不動産所得」として確定申告の対象になります。
不動産所得は、単純に受け取った家賃の全額が所得になるわけではありません。家賃収入から、賃貸経営に必要な経費を差し引いた金額が課税対象となります。
例えば年間の家賃収入が120万円あり、管理費や修繕費、固定資産税、減価償却費などの経費が50万円かかった場合、課税対象となる不動産所得は70万円です。
住宅ローンの元金返済は経費にならない理由
住宅ローンの返済額は、基本的にそのまま経費として計上することはできません。これは、ローン返済のうち元金部分は「借りたお金を返しているだけ」と考えられるためです。
一方で、住宅ローンの利息部分については、自宅を賃貸して収益を得るために発生した費用として、一定の条件を満たせば経費にできます。
例えば毎月10万円の住宅ローンを返済していて、その内訳が元金8万円、利息2万円だった場合、経費として考えられる可能性があるのは基本的に利息部分の2万円です。元金部分の8万円は経費にはなりません。
ローン返済額と家賃収入が同じでも利益が出る場合がある
住宅ローンの返済額と家賃収入がほぼ同じ場合でも、税務上の利益計算では異なる結果になることがあります。
理由は、税金計算では実際のお金の出入りではなく、税法上認められた収入と経費によって所得を計算するためです。元金返済は支出ではありますが、経費には含まれません。
例えば家賃収入が月15万円、ローン返済額も月15万円だったとしても、ローンの元金部分が大きく、減価償却費などの経費が少ない場合は、不動産所得がプラスになる可能性があります。
賃貸に出した住宅で認められる主な経費
自宅を賃貸に出した場合、住宅ローン以外にも計上できる可能性がある経費があります。代表的なものとして以下があります。
| 経費項目 | 内容 |
|---|---|
| 住宅ローン利息 | 借入金の利息部分 |
| 減価償却費 | 建物の価値減少分 |
| 固定資産税 | 賃貸している住宅にかかる税金 |
| 管理費・修繕費 | 管理会社への費用や修繕費用 |
| 火災保険料 | 賃貸部分に対応する保険料 |
特に重要なのが減価償却費です。建物部分は購入時の費用を一度に経費にするのではなく、法律で定められた期間に分けて経費化できます。
そのため、実際にはローン返済で毎月お金が出ていても、減価償却費などを含めることで不動産所得を抑えられるケースがあります。
転勤による一時的な賃貸でも注意したいポイント
転勤期間だけ自宅を貸す場合でも、賃貸契約や税務上の扱いには注意が必要です。特に住宅ローンを利用している場合、金融機関によっては賃貸化する際に事前承認が必要になります。
また、会社員の場合は給与所得と不動産所得を合算して所得税を計算します。不動産所得が増えると、所得税や住民税に影響する可能性があります。
ただし、必ず大幅に税金が増えるとは限りません。減価償却費や必要経費を正しく計上することで、実際の利益に近い形で申告できます。
まとめ｜転勤で自宅を貸す場合はローン返済ではなく利益で考える
転勤によって自宅を賃貸に出す場合、住宅ローンの返済額全体を経費にすることはできません。しかし、ローン利息や減価償却費、固定資産税など認められる経費はあります。
「家賃収入とローン返済が同じだから利益はない」と考えると、税務上の計算とズレることがあります。重要なのは、家賃収入から認められる経費を差し引いた不動産所得がいくらになるかを確認することです。
転勤期間が決まっている場合や将来的に自宅へ戻る予定がある場合でも、確定申告の準備を早めに行い、必要に応じて税理士などの専門家へ相談すると安心です。
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