相続した不動産を売却したら確定申告は必要？200万円で売った場合の税金と手続きのポイントを解説

相続した不動産を売却した場合、「売却金額が少額なら確定申告は不要なのか」「相続しただけでも税金がかかるのか」と疑問に感じる方は少なくありません。不動産の売却では、売却価格だけではなく取得費や譲渡費用などを考慮して税金の計算を行う必要があります。

この記事では、相続した不動産を200万円で売却するケースを例に、確定申告が必要になる条件、税金の計算方法、利用できる特例について分かりやすく解説します。

相続した不動産を売却した場合は確定申告が必要になることがある

相続した不動産を売却した場合、必ず確定申告が必要になるわけではありません。ポイントは、不動産売却によって利益（譲渡所得）が発生したかどうかです。

譲渡所得とは、簡単にいうと「不動産を売った金額」から「取得するためにかかった費用や売却時の費用」を差し引いた利益のことです。この利益がプラスになった場合、原則として確定申告が必要になります。

例えば、相続した土地や建物を200万円で売却しても、その不動産を取得した時の価格や売却費用を差し引いた結果、利益が出ていなければ所得税や住民税が発生しない可能性があります。

不動産売却による利益は、以下の計算式で求めます。

相続した不動産の場合、取得費は亡くなった方（被相続人）が購入した時の金額を引き継ぐのが基本です。そのため、相続時の評価額や売却価格だけで判断することはできません。

例えば、先代が100万円で購入した土地を200万円で売却し、売却費用が20万円だった場合、単純計算では80万円程度の利益が発生する可能性があります。

古い不動産を相続した場合、購入時の契約書や領収書が残っておらず、取得費が分からないケースがあります。

取得費が確認できない場合、原則として売却価格の5％を取得費として計算することになります。これを概算取得費といいます。

例えば200万円で売却した場合、取得費が分からないと10万円しか取得費として認められず、利益が大きく計算される可能性があります。そのため、昔の売買契約書や資料がないか確認することが大切です。

相続した不動産を売却する場合、一定の条件を満たせば税負担を軽減できる特例があります。

代表的なものとして、「相続財産を売却した場合の取得費加算の特例」や、空き家になった相続住宅について利用できる「被相続人の居住用財産（空き家）の特別控除」などがあります。

例えば、相続後一定期間内に売却した場合、相続時に支払った相続税の一部を取得費に加算できる場合があります。利用できるかどうかは相続時期や不動産の状況によって変わります。

不動産売却前には、次の点を整理しておくと確定申告が必要か判断しやすくなります。

特に相続不動産は、自分自身が購入したものではないため、資料不足によって税金計算が難しくなることがあります。

譲渡所得が発生する場合は、売却した翌年の確定申告期間に申告を行います。

必要になる主な書類は、売買契約書、仲介手数料の領収書、取得費を確認できる資料、登記事項証明書などです。

例えば2025年中に不動産を売却した場合、原則として2026年の確定申告期間に手続きを行います。期限を過ぎると追加の税負担が発生する可能性があるため注意が必要です。

相続した不動産を200万円で売却した場合でも、確定申告が必要かどうかは売却金額だけでは決まりません。取得費や売却にかかった費用を差し引いて利益が出るかどうかが重要です。

利益が発生していなければ申告不要となる場合もありますが、特例を利用する場合や税務上の確認が必要な場合は確定申告が必要になることがあります。

相続不動産の売却は、取得費の確認や特例の適用判断など専門的な部分も多いため、不安な場合は税理士や税務署に相談し、正しく手続きを進めることが大切です。