39歳・賃貸で資産9000万円は少ない？同世代との比較と住宅を持たない場合の資産評価を解説

30代後半になると、同世代が住宅を購入したり住宅ローンを組んだりする機会が増え、「賃貸のままで大丈夫なのか」「金融資産はどのくらいあれば十分なのか」と気になりやすくなります。特に39歳で資産9,000万円ほどある場合でも、持ち家がないことで資産形成が遅れているように感じることがあります。

しかし、資産額を評価するときに重要なのは、持ち家の有無だけではありません。預貯金、株式、投資信託などの金融資産から借入を差し引いた純資産、今後の収入、年間生活費、家族構成、住宅購入予定などをまとめて考える必要があります。

もし9,000万円が住宅を含まない金融資産で、大きな負債もないのであれば、39歳として「少ない」と考えるような水準ではなく、かなり大きな資産を形成している状態です。一方、9,000万円の中に借金で購入した資産などが含まれている場合は評価が変わるため、「総資産」と「純資産」を分けることが重要です。

資産9000万円は一般的にどのくらいの水準なのか

資産の多さを考えるうえで参考になるのが、野村総合研究所（NRI）が公表している純金融資産保有額による世帯分類です。NRIは預貯金、株式、債券、投資信託、一時払い生命保険・年金保険などの金融資産から負債を差し引いた金額を「純金融資産保有額」として分類しています。[野村総合研究所公式参照]

この分類に当てはめると、負債を差し引いた純金融資産が9,000万円なら「準富裕層」の上限にかなり近い位置に該当します。あと1,000万円でNRIが定義する富裕層の1億円ラインに達します。

NRIの2023年推計では、準富裕層は403.9万世帯、富裕層は153.5万世帯、超富裕層は11.8万世帯でした。一方、純金融資産3,000万円未満のマス層は4,424.7万世帯です。したがって9,000万円という純金融資産は、日本の世帯全体で見ても一般的な水準とは言いにくい金額です。

39歳という年齢を考えるとさらに評価は変わる

NRIの分類は年齢を問わない世帯全体の分類です。つまり60代、70代など長期間働き、退職金を受け取った世帯も含まれています。

39歳は通常、まだ給与所得を得られる期間が20年以上残っている年代です。その段階で純金融資産9,000万円を形成しているのであれば、今後も働きながら資産形成を続けられる可能性があります。

金融経済教育推進機構（J-FLEC）の「家計の金融行動に関する世論調査」でも、金融資産保有額は年齢別に大きな差があり、年齢が高くなるにつれて蓄積されていく傾向を確認できます。J-FLECは二人以上世帯と単身世帯を分け、年齢別・収入別などの詳細データを公開しています。[J-FLEC公式統計参照]

したがって、39歳で9,000万円の純金融資産がある状態を「同年代と比べて少ない」と評価するのは現実的ではありません。むしろ、何のためにその資産を持っているのか、今後どう使うのかを考える段階に入っているといえます。

「資産9000万円」の中身によって意味はまったく違う

ただし、「資産9,000万円」という言葉だけでは正確な経済状態は判断できません。例えば現金と投資信託で9,000万円を保有し、借金がない人と、1億円の不動産を持ちながらローンが8,000万円ある人では純資産が大きく異なります。

資産を評価する際には、次のように考えると分かりやすくなります。

単純に「持っているものの価格」だけを見るのではなく、資産－負債＝純資産で比較することが基本です。

特にNRIが使う「準富裕層」「富裕層」という区分は、住宅などの実物資産を単純に足した総資産ではなく、金融資産から負債を差し引いた「純金融資産」を基準としている点に注意が必要です。

賃貸住まいだから資産が少ないとは限らない

39歳で賃貸に住んでいると、持ち家のある同世代と比較して「自分には家という資産がない」と感じることがあります。しかし住宅を所有していることと、純資産が多いことは同じではありません。

例えば5,000万円の住宅を購入した人でも、住宅ローン残高が4,500万円あり、その家を現在5,000万円で売却できるなら住宅部分の純資産は概算500万円です。金融資産が500万円なら純資産は合計1,000万円程度になります。

一方、賃貸住宅に住みながら金融資産を9,000万円保有し、負債がなければ純資産は9,000万円です。家を所有していないという一点だけを見て、前者より資産が少ないとはいえません。

持ち家は「家そのもの」という資産がある一方、住宅ローンという負債がセットになっている場合が多いため、賃貸か持ち家かだけで資産形成の成功・失敗は判断できません。

持ち家には資産価値だけでなく「住む価値」がある

一方で、住宅購入を単純な投資として比較することにも注意が必要です。住宅には自分や家族が長期間住めるという利用価値があります。

住宅ローン完済後は家賃を支払わずに住み続けられる可能性があるため、老後の固定費を下げやすい点は持ち家のメリットです。ただし固定資産税、マンション管理費・修繕積立金、戸建ての修繕費などは残ります。

賃貸の場合は住宅価格の下落や大規模修繕リスクを直接負いません。また勤務地、家族人数、老後の生活環境に合わせて住み替えやすいメリットがあります。その代わり原則として住み続ける限り家賃が必要です。

そのため「資産が増えたら必ず家を買ったほうがいい」「39歳なら持ち家でなければ遅い」という一律の答えはありません。

9000万円あれば今すぐ仕事を辞められるとは限らない

9,000万円は大きな資産ですが、その金額だけで経済的に完全に自由になったと判断するのも早計です。重要なのは年間生活費との関係です。

例えば年間生活費が300万円なら、運用益を一切考慮しなくても9,000万円は単純計算で30年分です。年間450万円なら20年分、年間600万円なら15年分になります。

実際には運用収益も期待できますが、税金、インフレ、相場下落、医療費、住宅費などもあります。39歳なら90歳まで約50年以上ある可能性もあるため、資産額だけを見て早期リタイアの可否を判断するのは危険です。

9000万円を年3％運用するとどのくらいになる？

資産を長期間運用できる場合、39歳という年齢は複利効果を得られる点で有利です。例えば9,000万円を追加投資なしで年平均3％で運用できたと仮定すると、20年後には約1億6,300万円になります。

年平均5％なら、20年後には約2億3,900万円です。ただしこれは税金や手数料を無視し、毎年一定の利回りが得られるという単純な数学上の試算であり、将来の成果を保証するものではありません。

反対に、株式などへ集中していれば短期間で20％、30％と資産が減ることもあります。9,000万円がすべて株式なら、30％下落した場合は評価額が約6,300万円まで減少します。

資産額が大きくなるほど「もっと増やすこと」だけではなく、どれだけの下落まで耐えられるかというリスク管理も重要になります。

現金9000万円と株式9000万円では安全性が違う

同じ9,000万円でも資産構成によってリスクは大きく変わります。全額普通預金なら価格変動は小さいものの、インフレによって実質的な購買力が低下する可能性があります。

一方、全額を個別株や暗号資産などに投資している場合は、評価額が大きく変動します。「今日9,000万円ある」ことと「いつでも9,000万円を安全に使える」ことは同じではありません。

例えば住宅購入に3年以内に3,000万円使う予定があるなら、その3,000万円まで高い価格変動リスクにさらす必要性は低いかもしれません。反対に20年以上使わない老後資金なら、一定程度を長期運用する考え方もあります。

資産の配分は年齢ではなく、使う時期・目的・値下がりへの耐性に応じて決めることが基本です。

賃貸のまま老後を迎えるなら住宅費を別に考えておく

9,000万円の資産があれば賃貸生活を続ける選択肢も十分考えられます。ただし老後まで賃貸を続ける場合は、住宅費を生涯支出として見積もる必要があります。

例えば家賃12万円なら年間144万円です。単純計算では20年間で2,880万円、30年間で4,320万円となります。実際には家賃の変動や住み替えもあるため、この通りになるわけではありません。

反対に住宅を購入した場合も、購入価格だけでなく固定資産税、火災保険、管理費、修繕積立金、リフォーム費などが必要です。

「家賃はもったいない」「住宅ローンはもったいない」という言葉だけで判断するのではなく、生涯の住宅コストと生活の自由度の両方を比較するとよいでしょう。

9000万円あるなら住宅は現金購入したほうがいい？

十分な金融資産がある人が住宅を買う場合、「現金一括にするか、住宅ローンを利用するか」という別の問題も出てきます。

例えば9,000万円のうち5,000万円を住宅購入へ使えば、金融資産は4,000万円まで減ります。借金はありませんが、流動性の高い資産を一気に減らすことになります。

住宅ローンを利用すれば金融資産を手元に残せますが、金利負担が発生します。運用利回りがローン金利を上回る可能性はありますが、運用収益は確定していない一方、ローン利息は契約に基づく支出です。

どちらが絶対に有利とはいえず、購入価格、金利、所得、住宅ローン控除の適用条件、資産配分、今後の生活計画によって判断が変わります。

「平均より多いか」より人生の必要額を考えるほうが重要

金融資産が少ない段階では平均や中央値との比較が参考になることがあります。しかし9,000万円まで形成できている場合、他人との比較よりも「自分はいくら必要なのか」を考えることの重要性が高まります。

例えば独身で年間生活費250万円、住宅購入予定なしという人と、子供2人を私立大学まで進学させ、将来6,000万円の住宅を購入する予定の人では、同じ9,000万円でも余裕度がまったく違います。

資産の十分性を判断するときは、少なくとも次のような支出を想定しておくとよいでしょう。

• 毎年の生活費
• 今後の住宅費
• 子供がいる場合の教育費
• 車の購入・買い替え
• 医療・介護費
• 旅行などの趣味・娯楽費
• 老後生活費
• 家族への援助や相続

必要額を計算した結果、9,000万円で十分なのであれば、さらにリスクを取って資産を最大化する必要性は必ずしもありません。

1億円を目標にしすぎる必要もない

9,000万円まで来ると「あと1,000万円で1億円」という数字が強く意識されることがあります。NRIの分類でも純金融資産1億円以上は「富裕層」となるため、一つの節目ではあります。

しかし9,900万円と1億100万円の間に、生活上の決定的な違いが突然生まれるわけではありません。分類上の名称が変わるだけです。

例えば資産9,000万円で年間250万円の生活費しか使わない人のほうが、資産1億円で年間800万円使う人より資金面で余裕があるケースもあります。

資産額そのものより「年間支出に対して何年分の資産を持っているか」という見方も非常に重要です。

39歳・資産9000万円なら確認したいポイント

39歳で9,000万円規模の資産があるなら、「少ないかどうか」を気にするより、現在の資産内容と将来計画を整理したほうが実用的です。

• 9,000万円は総資産か純資産か
• 現金・株式・投資信託などの割合は適切か
• 特定の個別株や会社に集中していないか
• 今後住宅を購入する予定があるか
• 年間生活費はいくらか
• 何歳まで働く予定か
• 子供の教育費など大型支出があるか
• 相場が30～40％下落しても生活に影響しないか

特に株式相場の上昇によって短期間に資産が増えた場合は、現在の資産配分が自分のリスク許容度を超えていないか確認する価値があります。NRIも近年、株高や円安などによって金融資産が増え、準富裕層・富裕層へ移った世帯が増えていると分析しています。[NRI参照]

「賃貸だから資産形成できていない」という考え方には注意

住宅を所有していないと、同年代が数千万円の家を持っていることを見て不安になることがあります。しかし、その住宅の市場価格をそのまま資産として比較するのは適切ではありません。

例えば4,000万円の家を持つ人に3,500万円の住宅ローンが残っていれば、単純な差額は500万円です。もちろん実際には売却費用や住宅価格の変動があるため、さらに複雑です。

賃貸で金融資産9,000万円を持つ人は、住宅という実物資産を持っていない代わりに、現金化しやすい金融資産を大量に保有しているともいえます。

賃貸か持ち家かはライフスタイルと資産配分の違いであり、賃貸だから資産形成で遅れているとは限りません。

まとめ｜39歳で純金融資産9000万円なら「少ない」と心配する水準ではない

39歳で賃貸住宅に住み、9,000万円の資産を保有している場合、その金額が負債を差し引いた金融資産であれば、一般的に「少ない」と考えるような水準ではありません。

NRIの分類では純金融資産5,000万円以上1億円未満が「準富裕層」であり、9,000万円ならその上限に近い位置です。2023年推計では日本の多くの世帯は純金融資産3,000万円未満のマス層に分類されているため、世帯全体との比較でもかなり大きな資産規模です。

さらに39歳という年齢を考えれば、9,000万円の純金融資産は「足りないか」を心配するより、「今後どの程度働くのか」「住宅を買うのか」「どの程度リスクを取って運用するのか」「何のために資産を使うのか」を考える段階といえます。

ただし、9,000万円が不動産などを含めた総資産なのか、借金を差し引いた純資産なのかによって評価は変わります。また全額が値動きの大きい株式などであれば、相場下落によって資産額が大きく変わる可能性もあります。

持ち家がないこと自体は、資産形成の失敗を意味しません。賃貸には住み替えやすさがあり、持ち家には老後の住宅費を抑えやすいなど、それぞれ異なる特徴があります。他人の年齢や住宅所有状況との比較より、9,000万円という資産で自分の将来支出をどの程度カバーできるのかを確認することが、より意味のある判断基準になるでしょう。