不動産を娘夫婦へ贈与する時の価格の決め方｜固定資産税評価額から贈与税を計算する方法

親から子どもへ自宅などの不動産を譲る場合、気になるのが贈与税の負担です。特に「贈与税がかからない範囲で売買したい」「固定資産税の通知書から適正な金額を判断できるのか」と考える方は少なくありません。

しかし、不動産の贈与や親族間売買では、単純に固定資産税の通知書に書かれている金額だけで判断すると、後から税務上の問題になる可能性があります。この記事では、不動産を家族へ譲渡する際の評価方法や固定資産税評価額の見方、贈与税を避けるための注意点について解説します。

固定資産税の通知書から不動産価格は分かるのか

固定資産税の通知書には、その不動産の固定資産税評価額が記載されています。この金額は固定資産税を計算するための基準となる価格であり、不動産の売買価格とは異なります。

一般的に、固定資産税評価額は土地や建物の市場価格より低く設定されており、目安として土地の場合は公示価格の約70％程度、建物の場合は建築費などを基準に評価されます。

そのため、固定資産税評価額をそのまま譲渡価格として設定すれば問題ないというわけではありません。実際の価値より著しく安い価格で親族へ売却すると、差額部分が贈与と判断される可能性があります。

親から娘夫婦へ不動産を渡す方法には、大きく分けて「贈与」と「売買」があります。贈与の場合は、受け取った側に贈与税が発生する可能性があります。

一方、売買として行う場合でも、通常の市場価格より極端に低い金額で売却すると、その差額が実質的な贈与とみなされることがあります。

例えば、市場価格が3,000万円程度の住宅を500万円で娘夫婦へ売却した場合、差額の2,500万円について贈与と判断される可能性があります。

贈与税には年間110万円の基礎控除があります。そのため、1年間にもらった財産の合計額が110万円以下であれば、原則として贈与税はかかりません。

ただし、不動産は金額が大きいため、土地や建物を少しずつ分けて贈与することは簡単ではありません。不動産の持分を毎年少しずつ移転する方法などもありますが、登記費用や手続きの負担も考える必要があります。

また、親子間の住宅取得では、一定条件を満たす場合に利用できる特例制度もあります。具体的な制度利用については、税理士など専門家へ確認すると安心です。

固定資産税評価額は、毎年届く固定資産税納税通知書や、市区町村役所で取得できる固定資産評価証明書で確認できます。

通知書を見る場合は、「価格」や「評価額」と記載された欄を確認します。ただし、課税標準額とは異なる場合があるため注意が必要です。

例えば土地と建物がある住宅の場合、土地の評価額と建物の評価額を合計したものが固定資産税評価額になります。しかし、実際の売買価格を決める際には、周辺の取引事例や不動産会社による査定も参考にする必要があります。

親子間の不動産取引では、「家族だから安くしても問題ない」と考えてしまいがちですが、税務上は第三者との取引と同じように確認されます。

特に、売買契約書を作成しない、代金の支払い記録がない、市場価格とかけ離れた金額で取引すると、税務署から贈与と判断されるリスクがあります。

安全に進めるためには、不動産会社による査定を取得し、適正な売買価格を設定することが重要です。また、金額が大きい場合は契約前に税理士へ相談することで、後のトラブルを防ぐことができます。

固定資産税の通知書に記載されている評価額は、不動産を譲る際の参考にはなりますが、その金額だけで適正な譲渡価格を決めることはできません。

娘夫婦へ自宅を譲る場合、売買なのか贈与なのかを明確にし、市場価格とのバランスを考えることが大切です。安すぎる価格で譲渡すると、差額が贈与と判断される可能性があります。

家族間の不動産移転は税金や登記など複数の手続きが関係するため、固定資産税評価額だけで判断せず、不動産会社や税理士などの専門家にも確認しながら進めることをおすすめします。