空き家を格安賃貸にして売却する方法は有効？貸しながら売るメリットと注意点を解説

空き家をそのまま放置すると建物の劣化が進み、管理費や固定資産税だけがかかってしまうことがあります。そのため、売却までの期間に低価格で貸し出し、家賃収入を得ながら建物を維持する方法を検討する人も増えています。

一方で、賃貸中の物件を売却する場合には、通常の空き家売却とは異なる注意点があります。この記事では、格安家賃で貸しながら売却する方法のメリットやリスク、実際に行う場合のポイントについて解説します。

空き家を貸しながら売却する方法とは

空き家を売却するまでの間、入居者を募集して家賃収入を得ながら販売する方法があります。一般的には「オーナーチェンジ物件」や「賃貸中物件」として売りに出される形になります。

例えば、月2万円程度の低家賃で入居者を募集し、購入希望者が現れるまで住んでもらうことで、空室期間をなくしながら建物の維持につなげることができます。

空き家は人が住まなくなると換気不足や湿気によって傷みやすくなります。そのため、適切に管理してくれる入居者がいることは、建物の状態維持という面ではメリットになります。

空き家を賃貸に出してから売却する方法には、いくつかのメリットがあります。

特に地方の戸建住宅では、売却まで数か月から数年かかるケースもあります。その期間に少額でも家賃収入が入ることで、固定資産税や管理費などの負担を軽減できます。

また、購入者が投資目的の場合、すでに入居者がいることをメリットとして評価する場合もあります。

一見すると合理的に見える方法ですが、必ずしもすべての物件で成功するわけではありません。大きなポイントになるのが、購入希望者がどのような目的で物件を買うかです。

購入者が自分で住む目的の場合、入居者がいる状態ではすぐに利用できないため、購入対象から外れる可能性があります。

例えば、200万円で売却予定の古い戸建住宅を購入したい人が「自分でリフォームして住みたい」と考えている場合、入居者が退去するまで待つ必要があり、売却まで時間がかかることがあります。

売却を前提に貸し出す場合、契約内容には特に注意が必要です。一般的な普通借家契約では、貸主側の都合だけで簡単に退去してもらうことはできません。

そのため、一定期間だけ貸したい場合には、契約期間を限定できる定期借家契約を利用する方法があります。

例えば「6か月間だけ住んでもらい、その後は売却状況に応じて契約終了する」という計画を立てる場合、定期借家契約のほうが売却計画を立てやすくなります。

家賃を安く設定すれば入居希望者が見つかりやすくなりますが、家賃が低いことによるリスクもあります。

低価格物件では、入居者とのトラブルや修繕負担などが発生する可能性があります。特に古い戸建住宅では、水回りや設備の故障などが起こりやすいため、修理費用について事前に考えておく必要があります。

また、家賃2万円の場合でも、管理費、修繕費、固定資産税などを考えると、実際の利益がどの程度になるか計算しておくことが大切です。

貸しながら売却する方法を検討する場合は、最初から売却戦略を考えておくことが重要です。

具体的には、以下のような点を確認しておくと安心です。

例えば、売却価格が200万円の物件で年間24万円の家賃収入があれば魅力的に見えますが、修繕費が年間10万円以上かかる場合、想定より利益が少なくなることもあります。

空き家を格安で貸し出しながら売却する方法は、建物の劣化防止や家賃収入というメリットがあります。しかし、入居者がいることで購入希望者が限定される場合や、契約内容によって売却しにくくなるリスクもあります。

成功させるためには、売却時期、賃貸契約の種類、修繕費用、購入者層を事前に考えて計画することが大切です。

空き家を有効活用する方法としては有力な選択肢ですが、物件の立地や状態によって向き不向きがあるため、自分の状況に合った方法を選ぶことが重要です。