購入して数年しか経っていない自宅を住み替えで売却すると、購入価格より高く売れた場合に不動産の譲渡所得が発生することがあります。このとき重要になるのが、購入代金以外にどこまで「取得費」として差し引けるのかという問題です。
外壁塗装、壁紙交換、外構工事、給湯器交換などに支出している場合でも、支払った工事代金がすべて自動的に取得費になるわけではありません。資産価値を高める「改良費・設備費」に該当する部分なのか、通常の維持・原状回復のための「修繕費」なのかを工事内容ごとに判断する必要があります。また、建物については取得価額をそのまま差し引けず、減価償却費相当額を控除する点にも注意が必要です。[参照]
不動産の譲渡所得は「売却価格－取得費－譲渡費用」で計算する
土地・建物を売った場合の課税譲渡所得は、基本的に「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」で計算します。売却時に不動産会社へ支払う仲介手数料は、売却価格へ足すのではなく「譲渡費用」として売却価格から差し引きます。[参照]
たとえば土地・建物を3,300万円で売却し、取得費が仮に3,000万円、売却時の仲介手数料が115万円だったとすれば、特別控除を考慮しない単純計算は「3,300万円－3,000万円－115万円＝185万円」です。3,415万円から3,000万円を差し引く計算ではありません。
ただし、この例の「取得費3,000万円」もそのまま使えるとは限りません。購入時の諸費用には取得費になるもの・ならないものがあり、さらに建物部分については所有期間に応じた減価償却費相当額を差し引く必要があるためです。
購入時の仲介手数料や登記費用は取得費になるものがある
国税庁は、土地・建物の取得費について、購入代金のほか、購入時の仲介手数料、非業務用資産に係る登記費用、設備費、改良費などを挙げています。[参照]
したがって「購入価格2,800万円＋諸費用200万円＝取得費3,000万円」と一括して考える前に、その200万円の明細を確認する必要があります。仲介手数料や一定の登記費用など取得費に算入できるものを、売買契約書、精算書、領収書などから整理します。
住宅ローン関係費用なども含め、住宅購入時に払ったお金がすべて取得費になるわけではありません。「購入時の諸費用だから全部取得費」とまとめず、費目ごとに確認することが正確な譲渡所得計算につながります。
外壁塗装・壁紙交換は「工事名」だけでは判断できない
国税庁は取得費に「設備費」や「改良費」を含める一方、通常の修繕費は含まないとしています。つまり外壁塗装や壁紙交換についても、「外壁塗装だから取得費」「壁紙だから修繕費」と工事名だけで機械的に決められるものではありません。[参照]
たとえば劣化した外壁を元の状態へ戻すための通常の塗り直しや、汚れた壁紙を同程度のものへ交換する工事であれば、維持・修繕として扱われる可能性があります。一方、取得時に大規模な改良を行い、建物の価値を高めるような内容が含まれている場合は、その内容に応じて取得費への算入を検討する余地があります。
工事一式の請求書しかない場合でも、見積書に「外壁塗装○円」「設備交換○円」「増設工事○円」などの内訳が残っていれば判断材料になります。契約書、見積書、請求書、領収書、施工内容が分かる資料は売却後も保管しておきましょう。
外構工事や給湯器交換も内容によって扱いが変わる
外構工事についても同様です。取得後に新たに門、塀、舗装などを設置した工事と、壊れた既存設備を元の状態へ直した工事では性質が異なります。資産価値を高めるために新設・改良した部分であれば取得費として検討できる一方、単なる維持管理・修繕に当たる部分は取得費にならない可能性があります。
給湯器についても「交換した」という事実だけで結論は出せません。故障・老朽化した設備を同等品へ交換しただけなのか、住宅の設備として機能・価値を高める改良を行ったのかなど、具体的な内容を確認する必要があります。
税務上は工事の呼び方より実態が重要です。金額が大きく、取得費に算入できるかどうかで税額が大きく変わる場合は、工事資料をそろえたうえで税務署や税理士へ個別確認するのが安全です。
建物部分は購入価格から減価償却費相当額を差し引く
不動産売却で見落とされやすいのが建物の減価償却です。土地は通常このような減価償却を行いませんが、建物は時間の経過によって価値が減少すると考えるため、購入時の建物価格をそのまま取得費にはできません。
国税庁は、建物の取得費について「建物の購入代金などの合計額－譲渡の日までの減価償却費相当額」で計算すると案内しています。自宅など非業務用の建物にもこの計算があります。[参照]
そのため、購入価格2,800万円の土地・建物を約3,000万円の取得費として計算している場合でも、まず土地価格と建物価格を分け、建物について償却費相当額を計算する必要があります。所有期間が2年弱と短くても、この点を省略して税額を確定することはできません。
所有期間2年弱なら原則として短期譲渡所得になる
土地・建物の譲渡所得が長期か短期かは、単純な所有日数ではなく売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかによって判定します。2年弱で売却するのであれば、通常は短期譲渡所得です。[参照]
短期譲渡所得の税率は所得税30％、住民税9％で、さらに所得税額に対して復興特別所得税2.1％が課されます。合計すると課税短期譲渡所得に対して実質39.63％となります。
仮に正しく計算した課税短期譲渡所得が185万円なら、概算税額は185万円×39.63％＝約73.3万円です。税率39.63％という考え方は合っていますが、その税率を掛ける前の「185万円」が本当に正しいかを、取得費・減価償却・譲渡費用まで含めて確認する必要があります。
3000万円特別控除と新居の住宅ローン控除は併用制限に注意
自分が住んでいるマイホームを売却する場合、一定の要件を満たせば、所有期間の長短にかかわらず譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。利益が数百万円程度なら、この特例によって課税譲渡所得をゼロにできる可能性があります。[参照]
ただし、住み替え先で住宅ローン控除を利用したい場合は重要な併用制限があります。国税庁は、住宅ローン控除について、入居した年とその前2年・後3年の一定期間に3,000万円特別控除などの譲渡所得の特例を適用していないことを要件としています。[参照]
したがって、「売却時の3,000万円特別控除を使えば税金がゼロだから得」とは限りません。住み替え先の住宅ローン控除による将来の減税額のほうが大きければ、要件を確認したうえで、あえて3,000万円特別控除を使わず譲渡所得税を納める選択が有利になる場合があります。
特例を選ぶ前に実際の譲渡所得を確定させる
3,000万円特別控除と住宅ローン控除のどちらを選ぶか比較する前に、まず売却する住宅の譲渡所得を正確に計算することが重要です。購入時諸費用のうち取得費になる金額、土地・建物の内訳、建物の減価償却費相当額、改良費・設備費、売却時の仲介手数料などを整理します。
そのうえで「3,000万円特別控除を使わない場合の所得税・復興特別所得税・住民税」と、「住み替え先で実際に利用できる住宅ローン控除の総額」を比較します。住宅ローン控除には借入限度額、住宅性能、入居年、所得、床面積などの要件があるため、単純にローン残高へ控除率を掛けた金額を全期間必ず受け取れるとは限りません。
特に工事費の取得費算入と特例選択の両方が絡むケースでは、数十万円以上税額が変わることがあります。売買契約書、購入時精算書、工事の見積書・請求書・領収書、新居の住宅ローン資料をそろえ、確定申告前に税務署または税理士へ確認すると判断しやすくなります。
まとめ：リフォーム費用は「改良・設備」か「通常の修繕」かがポイント
不動産売却時の取得費には、購入代金だけでなく購入時の仲介手数料、一定の登記費用、設備費、改良費などを含められます。一方、通常の修繕費は取得費には含まれません。そのため外壁塗装、壁紙交換、外構工事、給湯器交換については、名称だけで一律に判断せず、それぞれの工事内容を確認する必要があります。
また、売却時の仲介手数料は売却価格に加えるのではなく譲渡費用として差し引き、建物の取得費からは減価償却費相当額を控除します。所有期間2年弱なら通常は短期譲渡所得となり、特別控除前の課税譲渡所得に対する税率は所得税・復興特別所得税・住民税を合わせて39.63％です。
住み替えではさらに、現在の自宅売却で3,000万円特別控除を使うか、新居で住宅ローン控除を利用するかという重要な選択が生じることがあります。まず正確な取得費と譲渡所得を算出し、その後に両制度による実際の税負担を比較することが、損をしないためのポイントです。
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