不動産を相続する際には、土地や建物がいくらの価値として扱われるのかを確認する必要があります。しかし、一般的な売却価格と相続税を計算するための評価額は異なるため、どの金額を使えばよいのか迷う方も少なくありません。この記事では、不動産相続で必要となる土地・建物の評価方法や、税務署への相談、自分で確認する方法について分かりやすく解説します。
相続時の不動産評価額は売却価格とは違う
不動産を相続するときに使われる評価額は、一般的な市場価格とは異なります。相続税の計算では、原則として国が定めた基準によって土地や建物の価値を算出します。
例えば、近隣の不動産会社で査定した土地の売却予想額が3,000万円だったとしても、相続税を計算する際の評価額が同じ3,000万円になるとは限りません。
相続税申告では「相続税評価額」を使って計算するため、まずは土地と建物をそれぞれ別の方法で評価する必要があります。
土地の相続税評価額を調べる方法
土地の相続税評価額は、主に「路線価方式」または「倍率方式」で計算します。
路線価方式とは、道路ごとに国税庁が定めている1平方メートルあたりの価格を基準にして土地の評価額を計算する方法です。市街地などでは、この方法が利用されることが多くあります。
例えば、土地の面積が100平方メートルで、接している道路の路線価が1平方メートルあたり20万円の場合、単純計算では2,000万円が評価の基準になります。ただし、土地の形状や利用状況によって補正が行われます。
路線価がない地域では倍率方式を利用する
すべての土地に路線価が設定されているわけではありません。路線価がない地域では「倍率方式」という方法で評価します。
倍率方式では、固定資産税評価額に国税庁が定めた倍率を掛けて土地の評価額を求めます。
例えば、固定資産税評価額が1,000万円で、地域の倍率が1.1倍の場合、相続税評価額は1,100万円として計算されます。
建物の相続税評価額は固定資産税評価額を使う
建物の場合、土地とは異なり、基本的には固定資産税評価額を基準にして評価します。
固定資産税評価額は、毎年自治体から送られてくる固定資産税の納税通知書や、役所で取得できる固定資産評価証明書などで確認できます。
例えば、固定資産税評価額が1,500万円の住宅を所有していた場合、相続税計算上も原則としてその金額を基準に評価します。
評価額は自分で計算するのか税務署に聞くのか
相続税の申告では、基本的には相続人側が不動産の評価額を調べて申告書を作成します。税務署が個別の不動産について評価額を計算してくれるわけではありません。
ただし、評価方法や計算方法について不明点がある場合は、税務署の相談窓口で一般的な手続きについて確認することができます。
土地の形が複雑、共有名義になっている、賃貸物件であるなどの場合は評価方法が難しくなるため、税理士など専門家へ相談するケースもあります。
不動産相続で確認しておきたい資料
土地や建物の評価を行うためには、いくつかの資料を準備する必要があります。
- 固定資産税納税通知書
- 固定資産評価証明書
- 登記事項証明書
- 土地の所在地が分かる資料
- 国税庁の路線価図や評価倍率表
これらの資料を確認することで、不動産の評価に必要な情報を整理できます。
例えば、土地の面積や地目、建物の構造や築年数などによって評価額が変わるため、登記情報や固定資産税資料の確認は重要です。
専門家に依頼した方がよいケース
単純な住宅1件程度であれば、自分で評価額を確認できる場合もあります。しかし、不動産の数が多い場合や、土地の形状が特殊な場合は専門的な判断が必要になることがあります。
例えば、道路に面していない土地、広い土地、貸している土地、農地などは評価方法が複雑になる可能性があります。
相続税の申告では、評価額を誤ると税額が変わることもあるため、不安がある場合は税理士など相続に詳しい専門家へ相談すると安心です。
まとめ｜不動産相続の評価額は種類ごとに調べ方が違う
不動産を相続する場合、土地と建物では評価方法が異なります。土地は路線価方式や倍率方式、建物は固定資産税評価額を基本として計算します。
相続人が資料を集めて評価額を確認し、必要に応じて相続税申告を行うのが基本です。税務署では手続きや制度の確認はできますが、不動産ごとの評価額を代わりに計算してくれるわけではありません。
不動産の内容によっては評価方法が複雑になるため、正確な申告を行うためにも、状況に応じて専門家への相談を検討することが大切です。
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