親から不動産を0円で譲り受ける場合の税金は？贈与税・不動産取得税・登記費用の計算方法を解説

親から土地や建物を譲り受ける場合、売買価格を0円にすれば費用を抑えられると思う方もいますが、実際には贈与税や不動産取得税、登記費用など複数の税金や手数料が関係します。

特に「評価額300万円の不動産を無償でもらった場合、110万円を引いた金額に税金がかかるのか」「所有権移転登記を自分で行えば費用は少なく済むのか」といった疑問は多くあります。

この記事では、親子間で不動産を譲渡する場合の税金の考え方や、必要になる費用、注意すべきポイントについて分かりやすく解説します。

不動産を0円で譲り受けると贈与税の対象になる

親から子へ土地や建物を0円で譲渡した場合、法律上は「贈与」と判断される可能性があります。

贈与とは、財産を無償で渡すことをいい、不動産のような高額な財産も対象になります。

そのため、実際にお金のやり取りがなくても、不動産の価値分を受け取ったものとして贈与税が計算されます。

贈与税には年間110万円の基礎控除があります。1年間に受け取った財産の合計額から110万円を差し引き、残った金額に対して贈与税が計算されます。

例えば、土地と建物の評価額が300万円の場合、単純計算では以下のようになります。

300万円－110万円＝190万円

この190万円が贈与税の課税対象となります。

ただし、不動産の評価額は一般的な売買価格ではなく、土地は路線価や固定資産税評価額、建物は固定資産税評価額などを基準に計算されます。

不動産を取得すると、不動産取得税という地方税が課税される場合があります。

これは購入した場合だけでなく、贈与によって取得した場合も対象になることがあります。

不動産取得税は、基本的に固定資産税評価額を基準として計算されます。贈与税のように110万円の基礎控除を引く仕組みではありません。

つまり、300万円の評価額だから110万円を引いた190万円に対して不動産取得税がかかる、という計算ではありません。

不動産取得税は別の計算方法で算出されるため、贈与税とは分けて考える必要があります。

不動産を譲り受けた場合、所有者を変更するために所有権移転登記を行います。

自分で登記手続きをする場合でも、完全に無料になるわけではありません。主な費用として登録免許税が必要になります。

登録免許税は、不動産の固定資産税評価額に税率を掛けて計算します。

また、登記申請書類の作成に必要な住民票や印鑑証明書などの取得費用も発生する場合があります。

司法書士へ依頼する場合は、これらに加えて司法書士報酬が必要になります。

親子間で不動産を売買する場合、価格を0円や極端に低く設定すると、税務上は贈与と判断される可能性があります。

例えば、市場価値や評価額が高い不動産を10万円などで譲渡した場合、実際の価値との差額が贈与とみなされることがあります。

そのため、「売買契約にしておけば贈与税はかからない」とは限りません。

適正な価格設定や税金面の確認をしたうえで手続きを進めることが重要です。

親子間で不動産を移転する場合、状況によっては贈与税の特例制度を利用できる場合があります。

例えば、相続時精算課税制度を利用すると、一定条件のもとで贈与時の税負担を抑え、将来の相続時に精算する仕組みを利用できます。

ただし、制度には年齢要件や手続きがあり、選択後の影響もあるため、利用前に税理士など専門家へ相談することがおすすめです。

親から土地や建物を0円で譲り受ける場合、単純に「評価額から110万円を引いた金額だけに税金がかかる」と考えることはできません。

贈与税は110万円の基礎控除がありますが、不動産取得税や登録免許税は別の計算方法になります。

また、0円売買は実質的な贈与と判断される可能性もあるため、契約方法や税金について事前に確認することが重要です。