鉄筋マンションの譲渡所得計算で使う減価償却費はいくら？27年経過した建物の計算方法を解説

鉄筋コンクリート造のマンションを売却する場合、譲渡所得を計算する際には取得費から建物の減価償却費を差し引く必要があります。特に建築から20年以上経過した物件では、どれくらい減価償却が進んでいるのか気になる方も多いでしょう。

この記事では、3億円で建築した鉄筋マンションが27年経過した場合を例に、譲渡所得計算で使用する減価償却費の考え方や計算方法、注意点について詳しく解説します。

譲渡所得の計算では建物の減価償却が重要

不動産を売却した際の譲渡所得は、基本的に「売却価格－取得費－譲渡費用」で計算します。

ここでいう取得費には、土地の購入費や建物の建築費などが含まれます。ただし、建物については年月の経過によって価値が減少すると考えられるため、過去の減価償却費を差し引いて計算します。

つまり、購入時や建築時に3億円かかった鉄筋マンションでも、27年後の売却時には建物部分の取得費は減価償却によって小さくなっています。

減価償却費を計算するには、まず建物の法定耐用年数を確認します。

一般的な鉄筋コンクリート造（RC造）の住宅用建物の場合、法定耐用年数は47年です。これは税務上定められた期間であり、実際の建物の寿命とは異なります。

例えば、RC造マンションを3億円で新築した場合、建物部分がすべて減価償却対象であれば、47年間かけて少しずつ費用化していく計算になります。

単純化して、建築費3億円のすべてが建物価格だったと仮定して計算します。

RC造住宅の定額法による減価償却率は、耐用年数47年の場合、おおむね0.022です。

年間の減価償却費は以下のようになります。

3億円×0.022＝約660万円

27年間保有した場合の減価償却費は、単純計算では以下になります。

660万円×27年＝約1億7820万円

この場合、建物の未償却残高は約1億2180万円となります。ただし、実際の計算では建物価格と土地価格を分ける必要があり、購入時期や用途によっても計算方法が変わります。

不動産の取得費を計算するとき、土地と建物を同じように扱うことはできません。

土地は時間が経過しても税務上の減価償却を行わないため、購入価格をそのまま取得費として使用します。

一方で建物は減価償却によって取得費が減少します。そのため、3億円のマンションでも、その金額すべてが減価償却されるわけではありません。

例えば、建築費3億円のうち土地が1億円、建物が2億円だった場合、減価償却の対象になるのは建物部分の2億円だけです。

減価償却費を計算するときは、単純に「建築費×年数」で計算することはできません。

確認が必要なポイントには以下があります。

特に賃貸マンションの場合、所有期間中に毎年減価償却費を経費計上しているため、売却時にはその分を考慮して取得費を計算します。

また、実際の譲渡所得には特別控除や税率の問題も関係するため、高額な不動産売却では税理士など専門家へ確認することも大切です。

減価償却には、所有期間中の所得税や住民税を抑える効果がありますが、売却時には取得費が減少するため譲渡所得が大きくなる可能性があります。

例えば、購入時の建物価格が高かった物件でも、長期間保有して減価償却が進むと、売却時には利益が大きく計算されることがあります。

そのため、不動産投資では保有中の節税効果だけでなく、将来売却するときの税金まで考えて計画することが重要です。

鉄筋コンクリート造マンションを27年間所有した場合、譲渡所得計算では建物部分について減価償却費を差し引いて取得費を計算します。

3億円で建築した場合でも、実際の減価償却額は土地と建物の割合や用途によって変わるため、一概に金額を決めることはできません。

正確な譲渡所得を計算するには、建築時の資料や減価償却の記録を確認し、必要に応じて専門家へ相談することが安心です。