自宅を高額で売却した場合、「税金はどれくらいかかるのか」が気になる方は少なくありません。しかし、不動産売却の税金は売却価格そのものではなく、譲渡所得（利益）に対して課税されます。そのため、2億円で売れたとしても税額は購入価格や取得費、各種特例によって大きく変わります。この記事では、不動産売却時の税金の仕組みをわかりやすく解説します。
税金は売却価格ではなく利益に対してかかる
不動産売却で課税対象となるのは「譲渡所得」です。
譲渡所得は次の計算式で求めます。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
例えば2億15万円で売却したとしても、購入時の価格や仲介手数料などを差し引いた後の利益に対して税金がかかります。
取得費がわからない場合は税額が増えることも
昔から所有していた住宅の場合、購入時の契約書が残っていないことがあります。
その場合、概算取得費として売却価格の5％を取得費とするルールがあります。
例えば2億15万円で売却し、取得費が不明な場合は約1,000万円程度しか取得費として認められず、課税所得が大きくなる可能性があります。
マイホームには3,000万円特別控除がある
売却した家がお母様自身が住んでいたマイホームであれば、「居住用財産の3,000万円特別控除」が利用できる可能性があります。
この制度を利用すると、譲渡所得から最大3,000万円を差し引くことができます。
自宅売却の場合は税額が大幅に軽減されるケースが多いため、まずは特例適用の可否を確認することが重要です。
所有期間によって税率が変わる
譲渡所得税の税率は所有期間によって異なります。
| 区分 | 所有期間 | 税率（所得税・住民税等合計） |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 約20.315％ |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 約39.63％ |
一般的な持ち家であれば長期譲渡所得となるケースが多く、税率は約20％です。
税額シミュレーションの一例
例えば売却価格が2億15万円、取得費と譲渡費用の合計が1億円だった場合、譲渡所得は約1億15万円になります。
そこから3,000万円特別控除が適用できれば、課税対象は約7,015万円となります。
長期譲渡所得の税率約20％で計算すると、税額は約1,400万円程度になる計算です。
ただし実際には取得費や特例適用の有無によって大きく変動します。
確定申告が必要になる
不動産を売却した場合は、税金が発生しない場合でも確定申告が必要になるケースがあります。
特に3,000万円特別控除を利用する場合は申告が必須です。
売買契約書や購入時の資料、仲介手数料の領収書などは大切に保管しておきましょう。
まとめ
家を2億15万円で売却した場合でも、税金は売却価格そのものではなく譲渡所得に対して課税されます。
取得費や売却費用、3,000万円特別控除の適用有無によって税額は数百万円から数千万円まで大きく変わります。正確な税額を把握するためには、購入価格や所有期間などの情報を整理し、税理士や税務署へ相談することをおすすめします。
コメント