マイホームを売却して資金を得るというのは、多くの人にとって大きなライフイベントです。売却金額が高額になるため、どれくらい税金がかかるのかを心配する声も多く聞かれます。特に築年数が経過している場合や、次の住まいとしてマンション購入を考えている場合には、税制面の知識が重要になります。
自宅売却にかかる税金の種類
自宅を売却したときに課される可能性がある税金は主に以下の2つです。
- 譲渡所得税（所得税＋住民税）
- 復興特別所得税
ただし、自宅売却の場合は「3,000万円の特別控除」を使えるケースが多く、一定条件を満たせば税金がかからないこともあります。
譲渡所得の計算方法
税金は「譲渡所得」に対して課税されます。譲渡所得は次のように計算されます。
譲渡所得 = 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）
例として、売却価格が1,400万円、取得費（購入時価格+諸費用）が1,200万円、譲渡費用（仲介手数料など）が100万円だったと仮定すると。
譲渡所得 = 1,400万円 −（1,200万円 + 100万円）= 100万円
3,000万円の特別控除とは？
マイホームを売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度があります。これが「居住用財産の3,000万円特別控除」です。
上の例で譲渡所得が100万円であれば、3,000万円控除の範囲内なので、課税される所得はゼロとなり、税金はかかりません。
控除を受けるための要件
- 売却する不動産が自分の居住用であること
- 売却の前に住まなくなった場合は、3年以内の売却であること
- 過去2年以内にこの特別控除を使っていないこと
これらを満たすことで、3,000万円特別控除を適用することができます。
申告は必要？忘れずに確定申告を
たとえ税金が発生しない場合でも、3,000万円控除を受けるためには確定申告が必要です。税務署に必要書類（売買契約書のコピー、登記簿謄本など）を添えて申告しましょう。
確定申告の提出期間は、翌年の2月中旬から3月中旬です。申告しないと控除が適用されず、本来かからない税金が発生することもあるので注意しましょう。
築年数が古くても売却に支障はなし
築30年の住宅であっても、土地の価値や立地条件によっては十分な売却価格がつきます。たとえ建物の評価がゼロでも、土地の売却として譲渡所得が計算されます。
売却価格が1,400万円程度であれば、よほどの利益が出ない限り、税金はほとんどかからないケースが多いです。
まとめ：マイホーム売却時の税金は「控除」を知るのがカギ
自宅を1,400万円で売却する場合、購入時より価格が上がっていても、3,000万円の特別控除を使えば税金がかからないこともあります。税負担の有無は取得費や譲渡費用、控除制度の有無によって変わるため、あらかじめしっかり確認しましょう。
不安な場合は税理士への相談や、税務署での無料相談も活用すると安心です。
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