親が所有していた自宅やマンションを相続する場合、相続税の負担を大きく軽減できる可能性がある制度として「小規模宅地等の特例」があります。しかし、親が複数の不動産を所有していた場合や、相続人である子どもがそれぞれ別のマンションを取得する場合には、どの不動産に特例が適用できるのか分かりにくいケースがあります。
この記事では、親名義のマンションを2つ所有していた場合や、同居していた子と別居していた子がそれぞれ相続するケースについて、小規模宅地等の特例の考え方や注意点を解説します。
小規模宅地等の特例とはどのような制度か
小規模宅地等の特例とは、亡くなった人（被相続人）が所有していた宅地について、一定の条件を満たす相続人が取得した場合に、相続税評価額を大きく減額できる制度です。
代表的なものとして、被相続人が住んでいた自宅の土地について、一定面積まで評価額を80％減額できる「特定居住用宅地等」があります。
例えば、評価額5,000万円の土地で条件を満たす場合、相続税計算上の評価額が大幅に下がる可能性があり、相続税の負担軽減につながります。
マンションを2つ所有していた場合でも両方に適用できるのか
親がマンションを2戸所有していたとしても、必ず両方のマンションに小規模宅地等の特例が使えるわけではありません。
小規模宅地等の特例は、土地ごとに条件を満たしているかを判断します。また、特例の対象となるのは「被相続人が居住していた宅地」であることが基本です。
そのため、母親が実際に住んでいたマンションと、子どものために購入したものの母親自身は住んでいなかったマンションでは、扱いが異なる可能性があります。
同居していた子どもが相続する場合の条件
母親と同居していた子どもが住んでいたマンションを相続する場合、「特定居住用宅地等」の要件を満たせば小規模宅地等の特例を利用できる可能性があります。
ただし、単に同じ建物に住んでいたというだけではなく、相続開始時の居住状況や親子関係、取得後もその家に住み続けるかなど、複数の条件があります。
例えば、母親と長期間同居していた子が母親の死亡後もそのマンションに住み続ける場合は、特例の対象となる可能性があります。一方で、相続後すぐ売却する場合などは注意が必要です。
別居していた子どもが取得するマンションの場合
もう一人の子どもが一人暮らし用として購入してもらったマンションについては、母親がそのマンションに居住していたかどうかが重要になります。
母親名義で購入していたとしても、実際には子どもが住むための住宅であり、母親が居住していなかった場合は、母親の居住用宅地として小規模宅地等の特例を利用できない可能性があります。
例えば、母親がAマンションに住み、Bマンションを子どもに住ませる目的で購入していた場合、Aマンションについては居住用宅地として検討できますが、Bマンションについては別の判断が必要になります。
親族だから2人とも控除を受けられるわけではない
小規模宅地等の特例は、「子どもだから使える」「兄弟だからそれぞれ使える」という制度ではありません。
重要なのは、誰が相続するかだけではなく、その不動産が被相続人の生活のために使われていたか、相続人がどのような状況だったかという点です。
兄弟2人がそれぞれマンションを取得した場合でも、一方だけが条件を満たすことや、どちらも対象外になることがあります。
小規模宅地等の特例を利用するときの注意点
小規模宅地等の特例を利用するには、相続税申告の際に必要書類を提出する必要があります。自動的に適用される制度ではありません。
また、不動産の名義や購入資金の負担者、実際の居住状況によって税務上の判断が変わる場合があります。
相続財産に複数の不動産がある場合は、相続開始後ではなく、生前から税理士などの専門家へ相談しておくことで、相続税対策や分割方法を検討しやすくなります。
まとめ
親名義のマンションを2つ所有していた場合でも、小規模宅地等の特例が両方に適用できるとは限りません。
同居していた子どもが取得する親の居住用マンションは条件を満たせば対象になる可能性がありますが、別居している子ども用に購入したマンションについては、母親の居住実態などによって判断が変わります。
小規模宅地等の特例は相続税を大きく左右する制度であるため、不動産の利用状況や相続人の状況を整理したうえで、専門家に確認しながら手続きを進めることが大切です。
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