相続税の課税価格を計算する際は、所有していた財産の金額をそのまま合計するのではなく、相続税評価額に置き換えたうえで、各種特例を適用して計算する必要があります。特に土地については、小規模宅地等の特例によって評価額が大きく変わるため、適用条件や計算方法を正しく理解することが重要です。この記事では、不動産を複数所有している場合の相続税評価額の考え方と、課税価格の合計額を計算する流れについて解説します。
相続税の課税価格は財産の時価を単純に合計するものではない
相続税の課税価格を求める場合、基本的には相続開始時点における財産の評価額を基準にします。現預金であれば額面通りの金額になりますが、土地や建物などの不動産は相続税評価額を用いて計算します。
例えば、自宅の土地が6,000万円の価値があるとしても、一定の条件を満たせば小規模宅地等の特例によって評価額を大幅に減額できます。そのため、実際の市場価格と相続税計算上の評価額には差が生じます。
今回のように現預金、不動産、賃貸物件を所有しているケースでは、それぞれの財産ごとに評価方法を確認して合計する必要があります。
小規模宅地等の特例による土地評価額の考え方
小規模宅地等の特例とは、被相続人が住んでいた自宅の土地や、事業用・賃貸事業用の土地について、一定の要件を満たした場合に相続税評価額を減額できる制度です。
例えば、居住用宅地の場合、一定面積まで土地評価額を80％減額できる場合があります。質問の例では、自宅敷地200㎡について、6,000万円の評価額が1,200万円になっており、80％減額が適用された計算になっています。
ただし、小規模宅地等の特例は土地の種類や相続人の状況によって適用できる範囲や減額割合が異なります。そのため、単純にすべての土地に同じ割合を適用できるわけではありません。
提示された財産評価額を確認する
提示された評価額を整理すると、以下のようになります。
| 財産 | 評価額 |
|---|---|
| 現預金 | 16,000万円 |
| 自宅土地（特例適用後） | 1,200万円 |
| 自宅建物 | 1,000万円 |
| 賃貸マンション①土地（特例適用後） | 1,800万円 |
| 賃貸マンション①建物 | 2,800万円 |
| 賃貸マンション②土地（特例適用後） | 2,400万円 |
| 賃貸マンション②建物 | 3,200万円 |
これらを合計すると、16,000万円＋1,200万円＋1,000万円＋1,800万円＋2,800万円＋2,400万円＋3,200万円となり、合計は28,400万円になります。
したがって、提示された評価額を前提として計算する場合、課税価格の合計額は28,400万円という計算になります。
注意したい賃貸マンションの土地評価
賃貸マンションなどの土地については、必ずしも自宅土地と同じように小規模宅地等の特例が適用されるわけではありません。賃貸事業用宅地の場合、適用できる面積や減額割合は居住用宅地とは異なります。
また、建物についても固定資産税評価額を基準にしたり、賃貸割合による評価減が発生したりする場合があります。そのため、建物価格を購入価格や市場価格だけで判断することはできません。
例えば、築30年の賃貸マンションの場合でも、相続税評価では固定資産税評価額や貸家としての評価方法によって金額が変わる可能性があります。
相続税計算では基礎控除や他の控除も確認する
相続税の申告が必要かどうかを判断する場合、課税価格の合計額だけではなく、基礎控除額も確認する必要があります。相続税には、一定額まで課税されない基礎控除があります。
基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算されます。例えば法定相続人が3人の場合、基礎控除額は4,800万円になります。
そのため、課税価格が28,400万円であれば、基礎控除を超える可能性が高く、相続税の計算や申告について具体的な確認が必要になります。
まとめ
相続税の課税価格は、財産の購入価格や市場価格ではなく、相続税評価額をもとに計算します。不動産については小規模宅地等の特例などを適用することで評価額が大きく変わるため、適用条件の確認が重要です。
提示された評価額をすべて正しい前提で合計すると、現預金、不動産の評価額を合わせた課税価格の合計額は28,400万円になります。
ただし、実際の相続税申告では、小規模宅地等の特例の適用要件、賃貸物件の評価方法、相続人の状況によって結果が変わることがあります。不動産を含む相続では、税理士などの専門家に確認しながら計算することが安心です。
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