相続した家屋を売却する際には、税金が発生する可能性があります。「800万円で売却した場合、どのくらいの税金がかかるのか？」という疑問を持つ方は多いでしょう。この記事では、相続不動産の売却に伴う税金の種類や計算方法、節税対策までを詳しく解説します。
相続不動産売却にかかる税金の基本
相続した不動産を売却した場合、所得税・住民税が課されることがあります。これは「譲渡所得」として課税されるためです。
課税対象となるのは、売却益（譲渡所得）です。つまり、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた残りが課税対象になります。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得は次のように計算されます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費＋譲渡費用）
取得費は、被相続人が家を購入した当時の価格＋リフォーム費用など。取得費が不明な場合、「売却価格の5%」を概算で使うことも認められています。
たとえば、取得費が不明な場合：
800万円 × 5% ＝ 40万円（概算取得費）
→ 譲渡所得：800万円－40万円＝760万円（この金額に税率がかかる）
所有期間による税率の違いに注意
相続の場合、被相続人が所有していた期間も含めて計算されます。5年超であれば「長期譲渡所得」として有利な税率が適用されます。
- 長期譲渡所得：20.315%（所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%）
- 短期譲渡所得：39.63%（5年以下の場合）
仮に譲渡所得が760万円で長期譲渡の場合：
760万円 × 20.315% ≒ 約154万円の税金が発生します。
特例の活用で税額を抑える
次のような特例を活用することで、税額を大きく減らすことができます。
- 取得費加算の特例：相続税を支払っていれば、一定額を取得費に加算可能。
- 3,000万円特別控除：居住用財産を売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除できます。
例：自分や親が住んでいた家を売却し、要件を満たせば760万円－3,000万円＝非課税となる場合もあります。
譲渡費用も見落としなく計上を
不動産会社への仲介手数料や登記費用、測量費用なども「譲渡費用」として控除対象です。これらを正確に計上することで、譲渡所得を抑え、課税額を減らすことが可能です。
たとえば仲介手数料が30万円かかったなら、譲渡所得が730万円に圧縮されます。
まとめ：節税対策と正確な計算が鍵
800万円で相続不動産を売却した場合、取得費や譲渡費用、所有期間、各種特例の有無によって課税額は大きく変わります。何も対策を講じない場合でも、最大で150万円前後の税金が発生する可能性がある一方、特例を活用すれば非課税にできるケースも。
正確な判断には、税理士や不動産専門家への相談がおすすめです。
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