住宅は何年持つ？旧耐震の家でも長く住むためのポイントと建て替え判断基準

「家は一生もの」とよく言われますが、実際には住宅の寿命や建て替えのタイミングには明確な基準があるわけではありません。特に旧耐震基準で建てられた住宅に住んでいる方の中には、修理しながら住み続けるべきか、建て替えを検討すべきか、判断に迷うこともあるでしょう。この記事では、住宅の寿命に影響する要素や、建て替えが検討される主な理由、そして長く快適に住み続けるためのポイントを解説します。

住宅の平均寿命はどれくらい？

国土交通省の資料によると、日本の木造住宅の平均寿命は約30〜40年とされています。これは建物の構造的な寿命というよりも、ライフスタイルや建築トレンドの変化により、建て替えが選ばれるケースが多いためです。

一方、欧米では住宅の寿命が60年〜100年以上と長い傾向にあります。日本でも近年は「長期優良住宅」制度などにより、50年以上使い続ける前提の家づくりも広がってきました。

旧耐震基準の住宅でも長く住めるのか？

1981年6月に施行された新耐震基準以前に建てられた住宅（いわゆる旧耐震基準の家）は、震度6強以上の地震に対して倒壊のリスクが高いとされています。

ただし、耐震補強工事を施せば、現在の基準に近づけることも可能です。実際に旧耐震の家でも、補修と点検を重ねて50年以上住み続けているケースもあります。

建て替えを検討すべき主なタイミング

次のような状況が見られる場合は、建て替えの検討をおすすめします。

• 基礎や構造材に大きな劣化や損傷がある
• シロアリ被害が深刻で広範囲
• 地震や台風後に壁の亀裂・傾きが見られる
• 設備（給排水、電気系統）の老朽化が著しい
• 間取りや断熱性能が現代の生活に合わない

たとえば、築40年を超えた住宅で「床がきしむ」「窓やドアが閉まりづらい」といった症状が出ている場合は、構造体に影響が出ている可能性もあります。

家を長持ちさせるためのポイント

日常的なメンテナンスが家の寿命に大きく関わります。雨漏りの早期修理、屋根や外壁の定期点検、シロアリ対策は特に重要です。

たとえば、屋根材が傷んで雨漏りしていたケースでは、野地板の腐食が進行し、結果的にリフォーム費用が建て替え並みに膨らむこともあります。工務店との信頼関係があるなら、10年ごとの総点検を依頼すると安心です。

補修と建て替え、費用面の比較

住宅の寿命は延ばせるとしても、補修費がかさめば本末転倒です。一般的に以下のような費用感になります。

部分修繕を繰り返すよりも、新築の方がコストパフォーマンスが良くなることもあるため、総合的に判断が必要です。

まとめ：家の寿命はメンテナンス次第で延ばせる

旧耐震基準の家でも、適切な修理・点検を行えば、長く住み続けることは可能です。ただし、建物の状態や費用面から見て、大規模リフォームか建て替えかの分岐点は必ず訪れます。

「不自由を感じていない」という現在の状況を大切にしながらも、将来的な建て替えの選択肢も視野に入れ、信頼できる工務店と定期的に相談することが大切です。