マイホームの売却時に譲渡所得から最大3,000万円が控除される「マイホーム（居住用財産）特別控除」。非常に大きな節税効果がありますが、適用にはいくつかの条件があります。特に“名義”と“居住実態”の関係で適用の可否が分かれることがあり、相続や共有名義のケースでは注意が必要です。
マイホーム特別控除とは？
マイホーム特別控除とは、自宅（居住用財産）を売却した際に、譲渡益から最大3,000万円を控除できる制度です。これにより、多くのケースで所得税・住民税の課税が大幅に軽減されます。
この制度は、売却した住宅に実際に住んでいた人が、一定の要件を満たす場合にのみ利用できる点が特徴です。
制度の主な適用要件
マイホーム特別控除を受けるには、次のような要件があります。
- 売却した不動産が居住用財産であること
- 住まなくなってから3年目の年末までに売却すること
- 売主がその財産の所有者であること
- 親族や同族会社への売却ではないこと
つまり、実際に住んでいたことに加えて、売主本人が名義上の所有者であることが基本条件となっています。
名義が本人でない場合はどうなる？
相続などで名義が変更され、現に住んでいた人と名義人が異なる場合、売却時に控除が受けられるかが問題になります。原則として、特別控除の対象になるのは「名義人かつ居住者」に限られます。
たとえば、親名義の家に子が同居していたが、親が亡くなり相続により名義が他の兄弟に移った場合、住んでいた子が家を売っても控除を受けられない可能性があります。住んでいた事実よりも「名義＝売主」が優先されるのが税務上のルールです。
例外的に認められるケースはある？
一定の相続や贈与において、名義変更後に「そのまま住み続けていた」場合など、税務署の判断によっては適用が認められる可能性もあります。ただし、この場合も要件確認と申告手続きが煩雑になるため、税理士や税務署への事前相談が必須です。
また、遺産分割が済んでおらず、形式上の名義が未確定な場合などは「共有名義での売却」や「代表者が売却する」形で対応できることもあります。
適用を受けるための準備と確認ポイント
控除の適用可否を判断する際には、次のような点を確認しましょう。
- 現在の不動産登記上の名義は誰か
- 実際に居住していた期間とその証明（住民票など）
- 相続発生の有無と、遺産分割協議の状況
- 売却時に誰が売主として契約・申告するか
これらを整理しておくことで、スムーズに税務処理を進められます。控除の適用を見越して売却する場合は、名義の整理とタイミングも重要な検討材料になります。
まとめ
マイホーム3000万円特別控除は、大きな節税が期待できる制度ですが、「名義人であること」が原則条件となっており、住んでいた人が名義人でない場合は適用が難しくなるのが実情です。特に相続や贈与の関係で名義が異なる場合は、早めに専門家に相談し、名義変更や売却時期などを戦略的に進めることが大切です。
コメント