中古収益不動産を自宅として売却した場合の譲渡所得税と税率の注意点

中古の収益不動産を購入し、賃貸で減価償却後に自宅として住んで売却する場合、不動産譲渡所得税の課税対象や税率について理解しておくことは重要です。ここでは、長期譲渡かどうかや居住用特例の影響を整理して解説します。

① 譲渡所得税の基本

不動産譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた額に課税されます。原則として、所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得となり、税率は所得税15％、住民税5％、合計20％です。所有期間5年以下は短期譲渡となり、税率は合計39％と高くなります。

② 賃貸後に自宅として住んだ場合の扱い

賃貸で使用した期間の減価償却費は、取得費から控除されるため、売却時の譲渡所得が増える要因となります。また、自宅として住んだ期間については、居住用財産の特例（3000万円控除）が適用される場合があります。ただし、賃貸期間があると全額控除とはならず、控除額が調整されます。

③ 税率はどうなるか？

建物を含めた所有期間が5年を超える場合、長期譲渡所得として課税されます。税率は原則20％ですが、居住用特例を使える部分については譲渡所得が減額されるため、実際の税負担は軽減されます。

④ 注意点と手続き

• 売却時に減価償却費を正確に計算して取得費に反映させる
• 居住用特例の適用条件を確認する（居住期間、所有期間、過去の適用有無など）
• 確定申告で譲渡所得税の申告を行う

まとめ

中古収益不動産を賃貸後、自宅として売却する場合、減価償却費が取得費から差し引かれるため譲渡所得は増加しますが、居住用特例を活用できる場合があります。税率は長期譲渡であれば20％ですが、居住用特例の適用によって課税額は軽減されます。売却前に控除や減価償却の計算を確認し、確定申告で適切に申告しましょう。