相続で取得した都内ワンルームの売却において、購入金額が不明でも正しく譲渡所得を計算する方法と、確定申告・税率の実例までを詳しく解説します。
なぜ相続取得でも購入価格が必要なのか
譲渡所得は「売却価格－取得費－譲渡費用」で計算されます。相続の場合、被相続人（親）が購入した価格とその取得費用を引き継ぐ必要があります:contentReference[oaicite:0]{index=0}。
取得費が不明でも「売却価格の5％を取得費として算出（概算取得費）」できる特例がありますが、利益が大きくなり税負担が重くなるリスクがあります:contentReference[oaicite:1]{index=1}。
購入価格不明時の2つの選択肢
①「5％ルール」で簡便に申告
売却価格が3000万円なら、取得費150万円（3000万円×5％）、譲渡所得は2850万円に。高額課税リスクあり:contentReference[oaicite:2]{index=2}。
②合理的に推定して取得費を再計算
旧契約書・近隣の過去販売事例、登記簿やチラシなどをもとに合理的に推定すれば、5％以上の取得費を認められる可能性があります:contentReference[oaicite:3]{index=3}。
確定申告の流れと税率イメージ
売却後は翌年確定申告が必要です。取得費に加えて、仲介手数料や測量費など譲渡費用も差し引けます:contentReference[oaicite:4]{index=4}。
所有期間が5年超なら「長期譲渡所得」、税率は合計約20.315％、5年未満なら「短期」で約39.63％です:contentReference[oaicite:5]{index=5}。
相続税との関連特例とタイミング
相続税を支払っていれば、相続後3年10ヶ月以内の売却については、相続税の一部を取得費に加算できる特例があります:contentReference[oaicite:6]{index=6}。
この適用で取得費が増え、譲渡所得の課税が軽減されるため、売却タイミングに注意が必要です。
税額シミュレーション（例：3000万売却／1800万取得）
取得費1800万円＋譲渡費用100万円＝1900万円と仮定
譲渡所得：3000万円−1900万円＝1100万円 → 長期譲渡所得（税率20.315％）では約223万円の税負担
取得費未確定でも確認すべきポイント
- 登記簿で購入時期を確認し、所有期間の判定材料に
- 通帳記録や親の日記、近隣や不動産業者情報から取得費を推定
- 相続税申告書があれば、取得費加算特例をぜひ検討
まとめ
親が購入した都内ワンルーム売却の際、購入価格不明でも「5％ルール」の簡便対応か、資料等を使った合理的推定で取得費を増やす対応が可能です。譲渡所得・譲渡費用・特例の活用と所有期間の確認により、税金負担を最小化しましょう。申告漏れを防ぐため、確定申告は翌年早めに手続きを。
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