相続税対策に不動産購入は有効か？現金との比較と注意点をわかりやすく解説

相続税対策として「現金を不動産に換えると節税になる」という話を耳にしたことがある方は多いのではないでしょうか？実際、不動産は相続税の課税評価額が下がる場合があり、一定の条件下では有効な節税策となり得ます。しかし、不動産購入にはリスクや注意点も伴うため、慎重な判断が求められます。

相続税の仕組みと課税対象

相続税は、被相続人（亡くなった方）の財産総額から基礎控除（3000万円＋600万円×法定相続人の数）を差し引いた額に対して課税されます。課税対象には現金・預貯金・有価証券・不動産・自動車・貴金属などが含まれます。

現金や預貯金、有価証券などは額面通りで評価されるため、評価額の圧縮が難しい資産です。

不動産は、「実勢価格」よりも「相続税評価額（路線価や固定資産税評価額など）」の方が低く評価されるのが一般的です。特に土地は、実際の取引価格の70〜80%程度の価値で評価されることが多く、同じ1億円でも現金で持つより不動産の形で保有したほうが相続税評価額は低くなる傾向があります。

また、賃貸物件（収益物件）として活用している不動産の場合、借家権割合や貸家建付地評価の減額特例が適用され、さらに評価額を下げることができます。

このように、同じ価値の資産でも評価額が大きく変わるため、結果として支払う相続税にも大きな差が出ます。

特に富裕層の間では、都心のワンルームマンションを複数購入し、評価減を活かした相続税対策を行う事例も見られます。

不動産は流動性が低いため、相続後すぐに現金化したい場面でトラブルが生じるリスクがあります。また、賃貸物件は空室リスクや修繕費の発生なども考慮する必要があります。

節税目的で無理に借入をして不動産を購入した結果、相続後に相続人が資金繰りに困るケースもあるため、資産全体のバランスを見た上で慎重に判断することが重要です。

相続税対策として不動産購入を検討する際は、税理士・不動産鑑定士・司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。現状の財産構成・将来の相続人の意向・キャッシュフロー・節税効果のシミュレーションなど、トータルな視点から判断することが不可欠です。

相続税対策において不動産購入は有力な手段のひとつですが、「不動産なら何でも節税になる」わけではありません。物件の種類や使い方、評価のされ方を理解し、長期的な視野で検討することが大切です。

不動産による評価圧縮の効果とともに、管理コスト・将来の運用・分割のしやすさなども加味しながら、最適な資産構成を考えていきましょう。