低金利時代が長く続くなか、資産の運用方法について悩む不動産オーナーも増えています。特に「敷金」という預かり金の扱い方については慎重になるべきポイントが多く、定期預金や普通預金のままでよいのか、それとも国債などで運用しても問題ないのか――この記事ではその判断のための基本知識とリスクを丁寧に解説します。
敷金の法的性質とは？
敷金とは、賃借人が退去時に原状回復費用や未払い家賃に充当するために預けるお金です。つまり、貸主が自由に使える資金ではなく、「返還義務のある預かり金」という扱いになります。
民法第622条の2では、賃貸人は敷金を返還する義務を負うことが明記されています。したがって、このお金であっても、運用のリスクを負う場合には特に注意が必要です。
敷金の運用は違法ではないが…
敷金の預かり金としての性質を考えると、原則として賃借人に返還できる状態にしておくことが求められます。そのため、運用すること自体は法律上禁止されてはいませんが、「元本保証され、いつでも換金可能であること」が条件として望ましいです。
例として以下のような資産管理手法が挙げられます。
- 普通預金・通知預金（元本保証＋即換金）
- 定期預金（元本保証、ただし解約条件に注意）
- 短期国債（安全性が高く、比較的換金しやすい）
国債購入のリスクと注意点
国債は日本政府が発行する債券であり、信用度は高く、元本割れのリスクは非常に低いとされています。ただし、敷金の運用に用いる場合、以下の点に注意が必要です。
・中途解約時の換金価格が額面を下回る可能性がある（特に長期国債）
・売却までに数営業日を要するため、急な返還請求には対応しづらい
つまり、「流動性の低さ」が最大のデメリットになります。
実際の事例と対応策
不動産オーナーAさん（60代）は、長年敷金を定期預金で管理してきましたが、利率低下により一部を個人向け国債に切り替えました。その際、「全額ではなく一部のみ」を運用に回し、残りはすぐに引き出せる普通預金に保持するという方法を取りました。
このように、敷金全体の流動性を確保することを前提に、分散管理をすることでリスクとリターンのバランスが取れます。
トラブルを防ぐための透明性も重要
敷金の運用に関しては、賃借人との間でトラブルになるケースもゼロではありません。したがって、必要に応じて契約書に明記したり、帳簿で明確に区分管理することが望ましいです。
帳簿上でも「敷金預かり金」と「自己資産」を分けることで、いざ返還が必要な時にもスムーズな対応が可能になります。
まとめ：敷金の国債運用は慎重に、流動性と法的義務を最優先に
結論として、敷金を国債で運用すること自体は違法ではありません。しかし、「すぐに返還できる状態にしておく義務」と「元本保証」という条件を満たすことが必要不可欠です。
運用したい場合は、安全性・流動性・透明性の3つを意識し、慎重に検討してください。賃借人の信頼を守ることが、長期的には安定した賃貸経営に繋がります。
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